Investissement locatif : que savoir sur la loi Denormandie ?
Pour que les Français vivent dans des logements de qualité, l’État, à travers divers dispositifs, encourage les programmes immobiliers neuf et la rénovation des biens anciens. Pour ce faire, il fait bénéficier les bailleurs-investisseurs d’avantages fiscaux intéressants. Avec Pinel Plus, ils profitent de 12 à 21 % de réduction d’impôt en misant sur des biens neufs. La loi Denormandie propose les mêmes avantages fiscaux si vous achetez un bien ancien pour le louer. Bien sûr, il y a des conditions à respecter. Voyons cela de près.
L’emplacement du bien :
Les biens anciens sont généralement situés dans les centres-villes. C’est parfait, puisqu’un tel emplacement présente un fort potentiel locatif. Oui, mais ce n’est pas tous les centres-villes qui sont éligibles à la loi Denormandie. Les communes éligibles sont au nombre de 245 et elles ont souscrit au plan Action Cœur de ville ou se sont engagés sur l’Opération de Revitalisation de leur Territoire (ORT). Dans cette liste, vous pouvez constatez que les villes de Soissons, Laon, Ambérieux en Bugey, Digne-les-Bains, Briançon, Troyes, etc. sont éligibles.
La rénovation du bien ancien :
Pour prétendre aux avantages proposés par la loi Denormandie, les biens immobiliers doivent être situés dans les communes éligibles, mais ils doivent surtout être des biens anciens nécessitant une réhabilitation. Ces biens peuvent être des logements ou des locaux (bureau, hangar, etc.) à transformer en logement.
Vous l’aurez compris, les biens anciens éligibles ont besoin d’être rénovés pour respecter les normes de confort et de qualité. Quant aux travaux de rénovation, ils peuvent avoir pour objectif d’améliorer l’isolation des fenêtres, des murs et des combles. Parmi les travaux éligibles, il y a aussi l’agrandissement de la surface habitable par l’ajout d’une terrasse ou d’un balcon. Pour que les travaux soient validés, ils doivent être pris en charge par un professionnel certifié RGE. Ils doivent être justifiés avec des factures claires. Par ailleurs, avant et après rénovation, le logement a besoin d’être évalué par des diagnostics de performance énergétique (DPE).
Le plafond de ressources des locataires :
Une fois rénové, le bien doit être mis en location. Le bailleur-investisseur doit cependant vérifier les ressources du locataire avant de signer un bail pour s’assurer qu’il respecte le plafonnement établi par la loi Denormandie. Le barème établi par ce dispositif de défiscalisation note que le plafond de ressources d’un foyer composé d’une seule personne ne doit pas dépasser les 30 704 € pour la zone B2 et C et 41 855 € pour les zones A et A bis. Pour un couple, le plafond de ressources est de 41 001 € en zone B2 et C et 62 555 € en zone A et A bis.
Attention, si au cours de la location les ressources des locataires connaissent une hausse, cela ne change en rien les avantages fiscaux que vous percevez.
Le plafond des loyers :
Les loyers sont encadrés. Ils ne doivent pas excéder les 18,25 €/m² en zone A bis. Le plafond en zone A est de 13,56 €/m². Il est à 10,93 €/m² dans la zone B1 et descend à 9,50 €/m² dans la zone B2. Il est à rappeler que ces plafonds de loyer ne concernent que l’année 2023. Si votre bien est en cours de rénovation et ne peut accueillir des locataires que l’an prochain, vous devez vérifier le plafond des loyers puisqu’il est mis à jour chaque année suivant l’inflation. De même, si vous envisagez une augmentation de loyer, informez-vous des mises à jour de ce barème avant de prendre une décision. Le non-respect du plafond de loyer risque de ruiner votre investissement locatif avec Denormandie.
La mise en location :
Le bailleur-investisseur doit s’engager à mettre le bien ancien rénové en location. La valeur de la défiscalisation dont il bénéficie est à la hauteur de la durée de location.
Un bien loué sur 6 ans lui permet de profiter de 12 % de réduction d’impôt. S’il est loué sur 9 ans, il s’assure une réduction d’impôt de 18 %. S’il rallonge la durée de la location jusqu’à 12 ans, il bénéficie de 21 % de réduction d’impôt. En somme, le dispositif Denormandie peut lui faire économiser jusqu’à 63 000 €.
Enfin, il est intéressant de noter qu’il est possible de cumuler le dispositif Denormandie avec la loi Pinel.
Categorized: Achat, vente et location
This Post Has 0 Comments